বায়না/চুক্তি for sale-এর ক্ষেত্রে “টাকা দিয়েছেন” এবং “জমির মালিক হয়ে গেছেন”—এই দুই প্রশ্ন এক নয়।
চুক্তি মৃত্যুর পর
Contract Act, 1872-এর ধারা ৩৭ বলছে, promisor মৃত্যুর আগে performance না করলে চুক্তিতে বিপরীত intention না থাকলে promise তাঁর প্রতিনিধিদেরকে বাধ্য করা করতে পারে। একই ধারার illustration-এ মৃত পক্ষের representatives দ্বারা contractual performance-এর উদাহরণ আছে।
জমির বিক্রয় চুক্তির নিবন্ধন
Registration Act, 1908-এর ধারা ১৭A অনুযায়ী immovable সম্পত্তির চুক্তি for বিক্রয় লিখিত, parties কর্তৃক সম্পাদিত এবং registered হতে হবে। ২০২৬ সালের amendment-এর পর এই চুক্তি execution-এর ৬০ দিনের মধ্যে registration-এর জন্য present করতে হয়।
কোন particular চুক্তি enforce করা যাবে কি না, টাকা ফেরত/দলিল/অন্য প্রতিকার কী হবে—তা চুক্তির wording, নিবন্ধন, performance এবং মামলা-সংক্রান্ত facts-এর ওপর নির্ভর করে। এখানে এক ফল সবার জন্য ঘোষণা করা হচ্ছে না।
যে ভুলগুলো সবচেয়ে বেশি হয়
- মৃত্যু মানেই চুক্তি বাতিল ধরে নেওয়া। চুক্তিতে ভিন্ন অভিপ্রায় না থাকলে প্রতিশ্রুতি আইনানুগ প্রতিনিধিদের উপর বর্তাতে পারে।
- বায়নার কাগজকে মালিকানার দলিল ভাবা। বায়না একটি চুক্তি; মালিকানা হস্তান্তরের কাগজ আলাদা।
- পরিশোধিত টাকার প্রমাণ না রাখা। কত টাকা কবে দেওয়া হয়েছে তার রসিদ বা ব্যাংক রেকর্ডই পরে সবচেয়ে কাজে লাগে।
- একজন ওয়ারিশের সিদ্ধান্তে এগোনো। চুক্তি চালিয়ে নেওয়া বা ছেড়ে দেওয়া — দুটোই সব অধিকারীর অবস্থান জেনে করা উচিত।
করণীয়: বায়নার মূল দলিল, পরিশোধের প্রমাণ ও সময়সীমা-সংক্রান্ত শর্ত একসঙ্গে রেখে তবেই পরবর্তী পদক্ষেপ ঠিক করুন।
বায়নার কাগজ আর মালিকানার কাগজ এক জিনিস নয়; কোন দলিল কী প্রমাণ করে তা খতিয়ান, পর্চা ও দলিলের পার্থক্য কী লেখায় ধাপে ধাপে বোঝানো আছে। পরে ওয়ারিশদের পক্ষে সম্পত্তি হস্তান্তর করতে হলে ওয়ারিশ সম্পত্তি বিক্রি করতে কী কী লাগে এবং বকেয়া পরিশোধের দায় বুঝতে ঋণ থাকলে সম্পত্তি কীভাবে ভাগ হবে কাজে দেবে।